A validade de documentos eletrônicos no mercado imobiliário

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Precisamos nos cercar de cuidados especiais quando tratamos de bens de alto valor relacionado ao patrimônio familiar ou empresarial. A confiança de ter formalizado um negócio de forma segura e sacramentada não tem preço.”
Ney Pinheiro – CEO do Grupo Qualitycert.

A evolução das formas de assinatura no universo imobiliário

Nesse artigo, vamos abordar a necessidade da segurança jurídica das transações que envolvem bens imóveis.

Os imóveis como patrimônio familiar ou comercial possuem valores que vão muito além do valor venal de mercado. São valores que envolvem, por exemplo:  segurança, hereditariedade e longevidade.

Por isso, as transações que envolvem imóveis exigem atenção especial e as partes buscam segurança jurídica e a certeza de que o que está formalizado por meio de um documento possuí caráter irrefutável.

A formalização das transações imobiliárias vem evoluindo, lado a lado, com as inovações tecnológicas ao longo do tempo e há muitos séculos, mas com o aparecimento da tecnologia computacional os processos de registro de propriedade ganharam mais velocidade.

 

Da pedra aos documentos eletrônicos

A pose de propriedade na antiguidade era formalizada por meio de símbolos esculpidos em pedra para documentar a propriedade de terras.

Dando um grande salto histórico, vamos falar dos dias atuais – ano 2021 – em que por força do isolamento social a versão dos documentos eletrônicos para formalizar transações imobiliárias aumentou consideravelmente.

No Brasil, mesmo muito antes da pandemia do Coronavírus, o mercado imobiliário já vinha se preparando para a transposição dos documentos do meio físico para o digital.

Para acompanhar outros setores da economia, o setor imobiliário precisava extinguir os papéis em suas transações para agilizar os processos, gerar melhor experiência aos clientes e, também, para contribuir com a redução significativa de custos.

Todas as instâncias do setor imobiliário já vêm trabalhando na transformação digital onde o carro chefe é a digitalização de documentos.

As construtoras, incorporadoras, imobiliárias, corretores de imóveis, agentes financeiros e, é claro, o comprador e vendedor que substituíram o papel por documentos eletrônicos passando do analógico para o digital com todas as garantias necessárias inerentes as suas atividades.

Os Cartórios de Registro Civil, Notas, Protestos, Registro de Imóveis e de outras competências, possuem sistemas computacionais que utilizam tecnologias como: criptografia, carimbo do tempo e identidades digitais qualificadas da ICP-Brasil para autenticação dos atos internos e externos aos ambientes cartoriais.

Recentemente, os Cartórios de Notas passaram a utilizar o certificado e-Notariado para uso interno dos cartórios.

O certificado digital e-notariado não pertence a hierarquia da ICP-Brasil, mas todos os atos assinados pelas partes recebem o certificado da ICP-Brasil do Notário responsável pelo registro e publicação do documento.

É um certificado digital muito útil porque permite aos cidadãos assinarem documentos eletrônicos de forma remota com validade jurídica, justamente porque o Cartório de Notas valida a assinatura eletrônica da mesma forma que faz o reconhecimento da assinatura manuscrita das fichas em papel, só assim o documento eletrônico tem valor legal.

Isso significa que mesmo de forma remota os documentos de compra e venda e de locação podem ser formalizados junto aos Cartórios de Notas de forma remota, com a utilização dos certificados e-notariado que seguem para o Registro de imóveis com a assinatura digital do Notário feita com certificados digitais ICP-Brasil.

 

Blockchain, eIDs e certificados digitais ICP-Brasil

Algumas tecnologias recentes como no caso da rede Blockchain surgiram como uma das alternativas imbatíveis para que fosse decretado o fim dos cartórios.

O que se pretendia, mundialmente, era que as transações imobiliárias fossem feitas sem intermediários – Cartórios – e de forma descentralizada, mas essa teoria vem perdendo força uma vez que o mercado entendeu que a rede blockchain tem suas competências em: inviolabilidade das transações e temporalidade por conta da tecnologia do carimbo do tempo em todas as etapas; confidencialidade porque as transações são protegidas por criptografia e  integridade uma vez os blocos depois de fechados e distribuídos e não podem mais ser modificados.

Mas, a rede Blockchain sem a utilização de eIDs qualificadas não garante a autenticidade das transações porque não valida as identidades e nem as qualificações das partes envolvidas.

Desta forma, o blockchain complementa, mas não elimina o uso de eIDs – Identidades eletrônicas qualificadas que são validadas e chanceladas por terceiros como as Autoridades Crtificadoras emissoras de certificados digitais e os próprios Cartórios que utilizam a Certificado Digital ICP-Brasil.

 

Como garantir a validade dos documentos eletrônicos no setor imobiliário?

No Brasil, a validade de documentos eletrônicos está fundamentada na Medida Provisória 2.200-02 /2001 de agosto de 2001.  Recentemente, a  Lei 14.063 de 23 de setembro de 2020, complementada pelo Decreto nº 10.543, de 13 de novembro de 2020 altera alguns aspectos da MP e estabelece duas formas de assinaturas que devem ser aplicadas à comunicações no âmbito público. São as assinaturas simples e a avançada, porém para algumas transações a Lei e o Decreto reafirmam que a transferência de titularidade de automóveis e imóveis realizadas por documentos eletrônicos só serão validas com a utilização da assinatura qualificada.

A Assinatura qualificada é a assinatura feita a partir do uso de um certificado digital ICP-Brasil, por reunir forte evidências necessárias numa transação de compra e venda e imóveis e automóveis como autoria, integridade, autenticidade, qualificação, confidencialidade, temporalidade.

Os certificados digitais ICP-Brasil são sempre a melhor opção, mesmo que a Medida Provisória 2.200-02/01 indique a validade jurídica dos documentos assinados com outros tipos de eIDs – Identidades eletrônicas, desde que haja acordo entre as partes reconhecendo como validas o tipo de assinatura eletrônica utilizada.

No entanto, após as assinaturas eletrônicas serem, reconhecidamente, validadas pelas partes e pela justiça amparada no que descreve o artigo 10, parágrafo 2º da Medida Provisória 2.200-02/01, uma das partes pode repudiar a assinatura do documento eletrônico, por isso caberá a outra parte o ônus da prova quanto a veracidade da assinatura eletrônica.

Esse processo pode ser arrastado ao longo do tempo e é oneroso para quem cabe o ônus a prova, uma vez que a nesse processo serão necessárias uma série de ações até que seja comprovada ou não a eID do signatário no momento da assinatura do documento eletrônico.

Concluindo, esses fatos nos fazem recomendar o Certificado Digital ICP-Brasil para assinatura de documentos imobiliários que são documentos de longa duração e que envolvem bens de valor considerável para quem adquire.

Lendo nossos artigos você fica informado sobre a validade dos documentos eletrônicos, tipos de assinatura eletrônica e digital e muito mais.

 

Sobre a AC Qualitycert

A AC Qualitycert é parte do Grupo Qualitycert, que concentra diversas empresas de tecnologia e identificação digital. Nossa sólida estrutura nos permite atuar em diversos segmentos com relevância e eficiência, atendendo a vários perfis de pessoas físicas e jurídicas.

A AC Qualitycert é uma Autoridade Certificadora credenciada a ICP-Brasil – Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira habilitada a emissão de certificados digitais ICP-Brasil e operar com Prestador de Serviço de Suporte para o credenciamento de Autoridades de Registro em sua infraestrutura.

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